Переуступка права аренды помещений
05.07.2008 10:01 Рейтинг: 620.3
Переуступка в бизнесе, в отличие от повседневной жизни, не является альтруистическим актом, совершаемым из уважения. Тем не менее, воспользовавшись технологией переуступки и заплатив определённую сумму, можно получить место в престижном торговом или офисном центре.
В последние годы всё большее распространение получает технология аренды офисных помещений по схеме переуступки права аренды. Подавляющее большинство таких договоров заключаются в сегменте торговой недвижимости и составляют по разным оценкам от 20 до 25 процентов всех договоров аренды торговых объектов. Однако, подобные сделки имеют ряд своих особенностей. Например, новый арендатор не должен согласовывать условия аренды с владельцем помещения, поскольку они уже согласованы предыдущим арендатором и не подлежат изменению. Приходящий арендатор должен будет принять все условия аренды такими, какими они есть, не имея возможности внести свои изменения и дополнения. Конечно, можно договориться с владельцем помещения и тот, может решить пойти навстречу новому арендатору, изменив условия договора. Но делать это арендодатель не обязан. Поэтому, въезжающему арендатору необходимо тщательно изучить все положения договора аренды, по которому права на помещение переходят к нему, потому что изменить что-либо после переуступки права аренды будет очень сложно. Внимательно читать положения договор следует ещё и потому, что в нём могут быть наложены разнообразные ограничения и запреты, например, может быть запрещена перепланировка, перепрофилирование, могут существовать ограничения по ремонту и.т.д.
Теория и практика переуступки
Бизнес по переуступке права аренды торговых площадей в ТЦ – направление весьма доходное. Объяснение тому весьма простое: попасть «с улицы» в успешный и известный торговый центр практически невозможно. В такие ТЦ стоит очередь из арендаторов, только и ожидающих освобождения помещения. При этом, отнюдь не факт, что освободившееся место займёт тот претендент, который стоит выше в очереди. Управляющая компания ТЦ сама проводит конкурсный отбор среди претендентов, оценивая предлагаемые ими концепции, и отбирает того арендатора, чьё предложение наиболее полно соответствует её видению развития ТЦ. Кстати, именно поэтому фирмы, специализирующиеся на переуступке прав аренды в ТЦ работают далеко не со всеми торговыми центрами.
Схема работы по переуступке мест в торговых центрах такова: компании, зарабатывающие на переуступке права аренды, арендуют площади на стадии строительства объекта, а затем, спустя некоторое время переуступают их заинтересованным компаниям. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую должен заплатить бизнесмен за право работать в данном ТЦ. Причём арендную плату на время переуступки придётся также платить новому арендатору. Впрочем, повторимся ещё раз, поскольку процессом переуступки занимается не только существующий арендатор, но и владелец помещения, то «зайти» в крупный успешный торговый центр, вроде «Меги», «Атриума» или «Европейского», сможет далеко не каждый потенциальный арендатор, даже при наличии средств. К примеру, это очень сложно, практически невозможно сделать региональным сетям и компаниям, не имеющим магазинов в Москве.
Разумеется, всем арендаторам хотелось бы работать в лучших объектах, но не всё так просто, владельцы объектов подбирают лучших арендаторов. Так, к примеру, в «Атриуме» потенциальный арендатор должен предоставить список объектов, где уже функционируют его магазины, и если в этом перечне не окажется ни одного столичного объекта, то никакими деньгами решить эту проблему не удастся. Впрочем, как известно из каждого правила бывают исключения, например, в «Мегу» около года назад зашла одна ростовская торговая сеть, не имевшая на тот момент представительств и магазинов в Москве. Впрочем, счастливчик попал в «Мегу» не по схеме переуступки права аренды, а убедив помощью привлечённого консультанта арендодателя в том, что их сеть как нельзя лучше соответствует концепции развития ТЦ.
В теории переуступка права аренды может произойти и без арендодателя, в случае, если профиль деятельности и качественный уровень старого и нового арендаторов идентичны. В этой ситуации, уходящий арендатор, имеющий на руках долгосрочный договор аренды, подыскивает себе замену, переуступая право аренды за определённую сумму. Впрочем, на практике такие ситуации крайне редки, а владелец объекта предпочитает всё же участвовать в выборе нового арендатора. Такая схема работы условно выгодна для всех сторон. Уходящий арендатор получает определённую сумму за переуступку, а для нового – это порой единственный возможный вариант входа в тот иной ТЦ. В тоже время, собственник получает при смене арендатора не только выгоду, но и определённые риски, такие как разрушение целостной и сбалансированной концепции функционирования ТЦ, риск бесконтрольной дальнейшей смены арендатора, риск снижения инвестиционной привлекательности объекта, определённые трудности при привлечении залогового финансирования.
Уличные торговые точки
Торговые точки, расположенные за пределами ТЦ очень редко пересдаются в аренду по договору переуступки права аренды. Также отмечено сокращение количества договоров переуступки права аренды на помещения, находящиеся в собственности городов. Причин тому несколько: во-первых, муниципальные власти практически не заключают сейчас договоры аренды на длительный срок, а во-вторых, помещения, принадлежащие городам, теперь всё чаще сдаются по рыночным ставкам аренды, следовательно, теряя при этом в привлекательности.
Впрочем, помещения, принадлежащие муниципалитетам, по-прежнему пользуются немалой популярностью среди компаний, занимающихся переуступкой права аренды. Во многом, такая «популярность» обусловлена условиями заключённых ранее договоров аренды, которые зачастую заключались на 49 и более лет, поэтому переуступка права аренды в такой ситуации – оптимальный вариант для досрочного выхода нынешнего арендатора из помещения. Принимая во внимание тот факт, что первоначальный арендатор получает помещения по наиболее низкой арендной ставке, выгода переуступки для него весьма существенна и может составлять до 150 процентов от суммы, в которую обошлась первоначальная аренда помещения. Тем не менее, сделка по переуступке права аренды выгодна и приходящему арендатору; аренда помещений, принадлежащих муниципальным властям, в любом случае пока ещё обходится дешевле рыночной стоимости аренды аналогичного помещения в 2-3 раза. Но существуют и подводные камни такой аренды, к примеру, если на месте арендуемого объекта будет принято решение построить объект регионального или федерального значения, то арендатору придётся съезжать с полюбившегося места. Кстати, зачастую при заключении договора аренды муниципальной собственности, новый арендатор получает в дополнение к самому помещению не только действующие договоры аренды вместе с их обременениями, но и сам бизнес. Получается, что с юридической точки зрения арендатор не меняется, а де-факто вместо него работает другой бизнесмен.
В качестве примера переуступки права собственности на муниципальный объект, можно назвать продажу ресторанного комплекса на Воронцовской, в состав которого некогда входили трактир, клуб, чайхана и ресторан. Общая площадь комплекса, имеющего историческую ценность –
930 кв. метров. Уходящий арендатор, получивший объект в аренду до 2022 года от Комитета по культурному наследию Москвы, продал право аренды объекта вместе с бизнесом.
Цена вопроса
Итак, сколько это стоит? В разговорах «не для протокола», новые арендаторы признаются, что реальная стоимость переуступки права аренды начинается от годовой арендной платы за арендуемое помещение. Распространено мнение, что такая стоимость переуступки появилась в связи с тем, что в стандартном договоре купли-продажи права аренды имеется пункт: «продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты ___% от рыночной стоимости годовой арендной платы». А в пустую строчку проще всего вписать удобное для подсчётов и красивое число – 100. Впрочем, в реальной жизни бываю различные ситуации, в том числе и продажи «в чёрную». Кроме того, не стоит забывать и о том, что итоговая цена, которую придётся заплатить покупателю, может превышать годовую арендную платы в разы, поскольку новому арендатору придётся платить не только за переуступку аренды, а и за саму аренду помещения и, порой, за лицензии, например на продажу алкоголя и табака, срок действия которых истёк при предыдущем арендаторе.
Небольшие помещения права аренды переуступаются, как правило, на непродолжительный срок и, несмотря, на то, что текущий арендатор пользуется преимущественным правом пролонгации договора, гарантий того, что это будет сделано, ему никто не даст. Договоры аренды на большие помещения, переоформляются на более длительный срок, однако и в этом случае стоимость переуступки права собственности зачастую составляет больше одного годового размера арендной платы.
05.07.2008
Переуступка в бизнесе, в отличие от повседневной жизни, не является альтруистическим актом, совершаемым из уважения. Тем не менее, воспользовавшись технологией переуступки и заплатив определённую сумму, можно получить место в престижном торговом или офисном центре. В последние годы всё большее распространение получает технология аренды офисных помещений по схеме переуступки права аренды. Подавляющ Читайте полностью на сайте Fellton.ru...
|
