Ритейл-парк и российская действительность24.06.2008 11:19 Рейтинг: 578.4
Тенденция последних лет свидетельствует о том, что сектор торговой недвижимости становится всё более популярным сектором для привлечения инвестиций. Вместе с тем, продолжается дальнейшее развития этого сегмента рынка в сторону более высоких качественных показателей. Одним из проявлений такого развития можно назвать появление на отечественном рынке торговых объектов, работающих в новых форматах. К числу таких форматов, относится и формат Ритейл-парка. В принципе, сам факт существования такого формата не является новостью для девелоперов и инвесторов, однако, на сегодняшний день, несмотря на обилие проектов ни одного полноценного ритейл-парка в России построено ещё не было. Как вас звать-величать? Для того, чтобы вести разговор о том или ином проекте, далёком от стадии реализации и представленном только в виде проекта, следует чётко определиться с терминами, чтобы избежать ситуации, когда собеседники говорят об одном и том же явлении, которое, возможно, уже давно присутствует на российском рынке, просто носит другое название. Это важно вот почему: само определение «ритейл-парк», относится в первую очередь к значительной по площади территории (100-200 тыс. кв. метров). Комплекс, претендующий на это звание должен обладать единой идеей и архитектурной концепцией, связывающими объекты, находящиеся на этой территории, в единую систему. Таким образом, можно сделать вывод, что ритейл-парк в том понимании, которое вкладывается в это определение за границей, в нашей стране отсутствует, а под этим определением, имеющим множество толкований, в России понимается что-то своё. Обычно – это неприглядный набор железобетонных зданий – коробок, находящихся на одной территории и имеющих общую парковку, при том, что за границей ритейл-парк – это, скорее, настоящий город-спутник, расположенный за городской чертой, состоящий не только, собственно, из магазинов разнообразных товаров, но включающий и предприятия по оказанию услуг, например, рядом с автосалоном располагается автосервис, магазин запасных частей и мастерская автотюнинга. Задача девелопера, помимо прочего, состоит в недопущении близкого расположения арендаторов-конкурентов, а представленные поблизости товары, в идеале, должны дополнять друг друга. Что касается непосредственно архитектуры, то каких-то особых изысков ожидать от подобных проектов не приходится, напротив, зачастую используются самые недорогие материалы. Где будем строить? Основными параметрами, определяющими успешность будущего ритейл-парка являются, конечно, наличие большой свободной площади под застройку и уровень доходов (а следовательно – платёжеспособность) населения. Для выполнения обоих условий наиболее логичным выглядит строительство в непосредственной близости от крупных городов, например, в ближнем Подмосковье. Весомым подспорьем в этом может стать реализация проекта строительства ЦКАД, который даст ощутимый толчок развитию территорий Московской области. Если же говорить непосредственно о столичном регионе, оптимальное место для строительства ритейл-парков – это даже не территория сразу за МКАД, уже давно застроенная другими крупными торгово-развлекательными центрами, а более удалённые площадки. Так, весьма разумным было бы строительство ритейл-парков на автотрассах, соединяющих Москву с регионами, в частности на Рижском, Киевском и других шоссе. Такое размещение объектов представляет собой оптимальный компромисс между интересами населения регионов, которые зачастую ездят в Москву за покупками и в то же время, не слишком удалит новые объекты от платёжеспособного московского потребителя. Конечными потребителями, на которых будут ориентированы такие объекты, могут быть не только розничные покупатели, а и мелкие оптовики. Фактически главный вопрос состоит не в поиске территории под строительство, а в транспортной доступности новых объектов. Ни для кого не секрет, что в Москве и ближнем Подмосковье наблюдается существенный дефицит земельных участков с «высокой проходимостью», поэтому девелоперам, задумавшим проект ритейл-парка вольно или невольно придётся обратить внимание на менее оживлённые территории, которые впрочем, будут достаточно привлекательны для покупателей, которые будут готовы потратить определённое время на дорогу от города до торгового объекта, находящегося относительно далеко за городом Ритейл-парки в регионах Впрочем, проекты ритейл-парков могут быть реализованы не только в перегруженном торговыми объектами ближайшем Подмосковье. Ведущие российские регионы сегодня испытывают острую потребность в качественных торговых центрах и могут стать экспериментальными площадками для реализации проектов ритейл-парков. Иллюстрацией этого утверждения может служить уже реализуемый в Екатеринбурге проект строительства подобного объекта. Параметры уральского ритейл-парка таковы: общая площадь площадей под аренду – 200 тыс. кв. метров, пул арендаторов – около 300 компаний. По словам представителя девелопера проекта, решающим факторов успешности ритейл-парка станут не квадратные метры площади, а создание чёткой концепции позиционирования объекта, гибкость менеджмента, своевременность реакции на изменения рыночной ситуации и, как следствие, наиболее полное удовлетворение запросов покупателей. Не стоит забывать, что российский рынок ритейла – довольно молодой рынок и некоторые форматы торговых объектов покупатель излишне идеализирует, но следует помнить, что идеал – недостижим в принципе и что любой формат – это только шаблон, который изменяется и приспосабливается под конкретные условия. Понятие «ритейл-парк», в нашем понимании, весьма условно. Это некий симбиоз мировых наработок и отечественного менталитета, потому что никто не даст гарантий, что созданный в строгом соответствии с мировыми стандартами объект будет успешно функционировать, а «неправильный» объект может иметь гораздо больше шансов на успех. Так что же такое ритейл-парк у них и у нас? Классический ритейл-парк – это стоящие отдельно друг от друга торговые здания. Строительство таких объектов – дешёвое и быстрое. В архитектурном плане западноевропейские и американские ритейл-парки всё же отличаются. Европейский ритейл-парк – это комплекс двех-трёхэтажных магазинов, построенных с учётом архитектурных требований. Американский собрат – это одноэтажные коробки, ангарного типа, без каких-либо архитектурных особенностей. Чистая функциональность. В нашей стране, в условиях дефицита земельных участков под застройку, оптимальным решением может стать строительство двухэтажных комплексов, несмотря на то, что такой подход не соответствует нормам «классического» американского ритейл-парка. Архитектурное решение объектов, также должно быть выполнено без особых изысков, дабы не увеличивать стоимость строительства, но в то же время магазины должны иметь привлекательный внешний вид. Ещё раз о перспективах Отвечая самим себе на вопрос о перспективности формата ритейл-парка в нашей стране, можно дать утвердительный ответ. Утвердительный, но с оговорками и условиями. Очевидно, что пройдёт ещё какое-то время перед запуском в работу первого подобного объекта и ожидать этого события следует, скорее всего, где-то в регионах, а не в Москве или области. Причин тому множество, тут и относительно слабая насыщенность торговыми объектами и более дешёвое строительство и.т.д. Так, к примеру, построить один квадратный метр классического одноэтажного бигбокс – ангара в столице стоит 1500-1500 $, а в регионах стоимость строительства снижается до 800-1200 $ (обе цифры даны без учёта строимости земли). Оговорка вторая. До тех пор, пока не принята и не согласована единая терминилогия и единое восприятие форматов, определение «ритейл-парк» будет широко варьироваться и применяться к самым разным объектам. В принципе, эти нюансы не имеют значения для потребителя, а со временем стандарт российского «ритейл-парка» несомненно, будет разработан, так сказать, на практике. Можно смело прогнозировать, что в условиях сегодняшнего дефицита качественных торговых площадей, ритейл-парки имеют весьма радужные перспективы в нашей стране. Покупатель, избалованный потребительским изобилием, требует большего и формат обыкновенного торгового центра уже перестаёт удовлетворять запросы покупателей. Вот тут то и придёт время ритейл-парков – современного и вполне перспективного, как показывает опыт зарубежных стран, формата, а отсутствие чётких рамок у этого формата, может стать его существенным плюсом, позволив девелоперу более гибко формировать концепцию таких объектов. Можно сказать, что формат ритейл-парка – это идеальный компромисс, учитывающий интересы покупателей и ритейлеров, получающих большие торговые площади по разумным ценам, а для некоторых товарных позиций такой формат и просто можно назвать идеальным. Таковым он является, например, для торговли строительными, отделочными материалами, бытовой техникой, мебелью и.т.д., всем тем, что требует работы на больших площадях. Впрочем, часть экспертов менее оптимистична в своих прогнозах. По мнению этой части специалистов, первый ритейл-парк на Варшавке можно было бы признать неудачным проектом, если бы не расположенный по близости Metro cash&carry и не размещение в этом ТЦ OBI. Также к неудачным примерам порой относят и Вэймарт на МКАДе, который, по показателям посещаемости, ещё и близко не дотягивает до проектных показателей. В чём же причина, относительной неуспешности этих проектов? Дело в том, что ритейл-парк – это не просто гигантский торговый центр, а совершенно другой формат торгового объекта. Без сомнения – формат успешный, но пока что не для России. Ядро комплекса, заявленного в формате ритейл-парка должно состоять из самых популярных и востребованных сетей. Так или иначе, но российских сетей, которые могли бы называться полноценными участниками ритейл-парков на сегодняшний день – нет, а идеальный ритейл-парк составленный из иностранных партнёров, который должен выглядеть примерно так: продовольственный оператор – Ашан, DIY – OBI , электроника – Mediamarkt , спорттовары – Decathlon , одежда – Zara , мебель и товары для дома – Ikea, к сожалению невозможен. Все названные сети предпочитают быть главными «якорями» в отдельно взятом ТЦ. И последний момент, о котором хотелось бы упомянуть в рамках этой статьи. В России, пожалуй, больше чем в любой другой стране мира, успешность развития бизнеса зависит от поддержки органов государственной, региональной и местной власти. Поддержка девелоперов на всех уровнях, а не прямое или косвенное препятствование их деятельности, должно служить основой для взаимовыгодного сотрудничества, в рамках которого девелопер развивает свой бизнес, инвестируя при этом в экономику города, региона, создавая новые рабочие места, формируя новые торгово-транспортные узлы и, наконец, расширяя границы города. К сожалению, в российской действительности, примеры подобного сотрудничества можно пересчитать по пальцам Наша справка Ритейл-парк – особый формат специализированного розничного торгового объекта, на сегодняшний день, не имеющий отечественных аналогов. Формат ритейл-парка – один из наиболее популярных и активно развивающихся в Европе. Обычно, ритейл-парки располагаются в пригородах или на окраинах крупных городов. Реализуются подобные объекты в виде торговых комплексов, высотой от 1 до 3 этажей, построенных на общей территории площадью до 200 тыс. кв.м. Все комплексы имеют общий паркинг. В ритейл-парке каждый магазин имеет отдельный вход, отсутствуют дорогие бутики, представлены дискаунтеры. Как правило, в ритейл-парках работают якорные арендаторы, занимающие от 70 до 90 процентов площади объекта. Характерной особенностью этого формата является минимально возможное число помещений общего пользования, не приносящих прибыли (лифтов, вестибюлей, галерей, технических помещений), под которые в обычном торговом центре отводится 30-40 процентов площади. Следовательно, стоимость постройки ритейл-парка на 20-30 процентов ниже, чем постройка классического торгового центра.
|
| Оценить материал: | |||||
|
| Комментарии посетителей: | |||||||||
|
Страница: - (Всего: 0)
|
|||||||||
|
|
|||||||||
| Добавить комментарий: | |||||||||
|