Московская аренда офиса: краткий обзор актуальных трендов / Аналитические обзоры / Новости / Аренда офиса. Fellton Group

Московская аренда офиса: краткий обзор актуальных трендов

15.05.2009 09:07 Рейтинг: 5

Продолжающийся экономический кризис по-прежнему оказывает заметное влияние на столичный рынок недвижимости в целом и на сегмент офисной недвижимости, в частности. Игроки, постепенно адаптируются к новым реалиям и перестают надеяться на скорый возврат к докризисным временам.

Основной тренд на рынке офисной недвижимости - продолжающееся снижение спроса, достигшее уже пятикратного уровня, по сравнению с первым кварталом прошлого года. Такую информацию приводит аналитическая компания Jones Lang LaSalle. Вместе с тем, по сведениям Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko (C&W/S&R), продолжается рост предложения офисной недвижимости. Ввод новых офисных площадей за период с первого квартала прошлого года по первый квартал года нынешнего увеличился в 1,8 раза, общий объем введенных офисов достиг отметки в 720 тыс. кв.м., а по данным Colliers International - 930 тыс. кв.м., 85% площадей из которого составляют объекты класса «В», а 15% - офисы класса «А».

Наиболее заметными событиями в последнее время стала сдача в эксплуатацию таких объектов, как бизнес центры класса «А» NordStar Tower (80000 кв.м), «Двинцев» (49100 кв.м), White Square (39896 кв.м.) и деловых комплексов класса «В» МФК «Легион-III» (2-я очередь, 37000 кв.м.), «Южный Порт» (2-я и 3-я очередь, 30000 кв.м.), «Буревестник» (29100 кв.м.), «Брент Сити» (22050 кв.м.), «Алексеевская башня» (30567 кв.м.), здание на Варшавском шоссе, 118 (27770 кв.м.) и на улице Викторенко, дом 3 (21680 кв.м.).

Как отмечает British Property, в одном только апреле в эксплуатацию ввели 9 новых офисных комплексов, общей площадью 146356 кв.м, при этом, характерным является тот факт, что более половины от общего объема ввода новых объектов, приходится на зону между Третьим Транспортным кольцом и МКАД, тогда как в центре города было сдано только 6% от общего числа объектов. Такая тенденция как нельзя лучше свидетельствует о продолжающейся децентрализации рынка аренды офисных помещений.

Также, сохранился тренд на сокращение количества сделок по аренде офиса. В последнее время были заключены договоры аренды всего на 17 тыс. кв. метров площадей, а сделок по продаже не было зарегистрировано вовсе. При этом, подчеркивают аналитики C&W/S&R, все сделки по аренде помещений заключались с объектами, расположенными в уже построенных зданиях, преимущественно в центре города. Одной из крупнейших сделок за последнее время стала сделка по аренде 2900 кв. м. «Первой Страховой Компанией» в бизнес центре класса «В» на Шарикоподшипниковской 13/62. Среди других заметных сделок, можно отметить аренду 1840 кв.м в БЦ класса «В» «Дукат-II», компанией Diageo и сделку по аренде офиса, площадью 1418 кв.м. в бизнес центре класса «А» «Военторг», заключенную компанией Berlitz Rus.

На фоне слабого спроса продолжается рост уровня вакантных площадей. Так, сейчас с учетом субаренды пустуют 15% офисов класса «А» и 16% офисов класса «В». При этом, пессимистически настроенные аналитики называют цифры в 22-25%, А по данным консалтинговой компании CB Richard Ellis, общий объем вакантных площадей превышает 2 млн. кв.м., что составляет 20% от общего объема предложения.

Такая ситуация все чаще вынуждает собственников помещений выходить на рынок не с общими предложениями, а формировать предложения, в том числе и ценовые, для каждого клиента отдельно. Поэтому, заявленные арендные ставки, как правило, весьма далеки от реальной стоимости аренды. Большинство арендаторов настаивает на скидках, и в большинстве случаев получает их. В нынешней ситуации, аренда офисного блока класса «А» площадью 1500 кв.м. в центре Москвы может стоить всего 900 долларов с учетом НДС и операционных расходов.

По информации Colliers International средняя стоимость аренды офисов класса «А» в Москве составляет 700-1000 долл. за кв.метр, офисов класса «В+» - 550-850 долл., класса «В-» - 300-500 долл. за квадрат. CB Richard Ellis в своих отчетах приводит такие цифры: 1000 долл. за кв.м. в год с учетом операционных расходов и НДС - средняя запрашиваемая ставка аренды для офисов класса «А» для помещений в центре города и 800 долл. - для помещений за пределами центральной части Москвы. При этом, отмечают эксперты, спрос на офисы класса «В» продолжает оставаться стабильным, из-за чего коррекция цен на такие объекты оказалась значительно слабее. Офисные помещения категории «В» категории shell&core можно арендовать в среднем за 400 долл. за кв.м. в год. При этом, следует отметить, что компании, желающие арендовать небольшой офис класса «В» в центре Москвы, вынуждены платит по значительно более высоким ставкам, порой не отличающимся от ставок аренды офисов более высокой категории.

Компания Bridge Consulting приводит такие ставки аренды офисной недвижимости в Москве: класс А - 970 долл., класс В - 650 долл., по версии C&W/S&R: 800 долл. и 400 долл. соответственно. Аналитический отдел Fellton.ru публикует следующие цифры: класс А - 1087 долл., класс В - 743 долл., класс С - 612 долл.

Присутствуют на рынке и уникальные предложения со ставками аренды порядка 4500 руб. за кв.метр без учета налогов и коммунальных платежей, повышающих стоимость аренды таких офисов до $ 200. За 200 долларов за квадрат в столице можно арендовать офисы в бизнес центрах класса «В+» «Технопарк «Синтез» и «Очаково», расположенные в мансардном или цокольном этажах. Более качественные офисы на тех же объектах предлагаются к аренде уже по 250 долл. за квадрат, а офисы с собственным входом - по 500 долл.

Офисы класса «А», находящиеся в центре города, предлагаются к продаже за 10 500-14 500 долл. за кв.м., помещения класса «В» - за 3000-9000 долл. за квадрат. Такую информацию приводит компания DTZ.

Из приведенных выше цифр следует, что стоимость аренды офисов классов «А» и «В» в Москве практически сравнялась с докризисными ставками на объекты класса «С». Следовательно, нынешние арендаторы офисов класса «С» являются основным резервом для повешения спроса на более качественные помещения.

Собственники офисных помещений, в большинстве своем, в условиях экономического кризиса согласно не просто снижать ставки аренды, но и готовы делать различные специальные предложения арендаторам, круг которых варьируется от специальной отделки под арендатора, до предоставления льготных периодов или бесплатных мест для парковки автотранспорта. Как отмечают специалисты, сегодня бесплатный период аренды в среднем составляет 3-6 месяцев, однако, вполне вероятно, что уже в самое ближайшее время он вырастет до 9, а возможно, что и до 12 месяцев.

Еще одной тенденцией последнего времени в сегменте аренды офисных помещений, стал повышенный интерес арендаторов к небольшим офисным помещениям. Значительно вырос спрос на офисы площадью 100-300 кв. метров, приобрело популярность такое явление, как коворкинг (coworking), представляющий собой аренду отдельных, полностью оборудованных рабочих мест в одном большом офиса, компаниями, занимающимися сходными видами деятельности. Одним из первых проектов такого плана в столице стал Communist Loft, организованный на площадях бизнес центра «Даниловская мануфактура 1867».

Сдача в аренду небольших площадей выгодна не только арендаторам, но и владельцам помещений, поскольку стоимость квадратного метра в помещениях площадью от 100 до 300 кв.м., как правило, на 10-30% выше, чем стоимость офисного квадрата в помещениях площадью от 1000 кв.м. Именно поэтому сделки по аренде малых площадей, по мнению специалистов, могут стать надежным подспорьем для арендаторов в борьбе с падением доходов.

Источник: аренда офиса от British Property