Основные факторы, влияющие на стоимость аренды офисов
22.01.2009 13:47 Рейтинг: 5
На стоимость аренды офисов могут влиять многие факторы. Причем они могут по-разному работать на карман собственников данного вида недвижимости.
Традиционно считается, что средние значения ставок на рынке аренды офисов рассчитываются на базе их классификации. Действительно, принадлежность того или иного здания к определенному классу может указывать, в какую именно ценовую категорию будут попадать арендаторы. Наряду с этим за понятием класса офисного помещения стоит большой перечень параметров, которые и определяют, куда будет относиться конкретный офисный объект.
Класс здания зависит от многих факторов: конструктивные особенности здания, наличие тех или иных инженерных систем, месторасположение и транспортная доступность объекта, парковка, управление помещением и т. д. Кроме того, специалисты, как правило, к этому списку относят и макроэкономические показатели. Так, значительное влияние на стоимость аренды офиса может оказывать конъюнктура рынка и соотношение предложения и спроса.
До недавнего времени принадлежность офиса к какому-либо классу определяло его месторасположение. Однако в последнее время отношение к этому параметру у многих участников рынка поменялось. Действительно, неправильным будет, если сказать, что в центральной части города любой объект коммерческой недвижимости может сдаваться в аренду по большой ставке. Ведь арендаторы, которые готовы платить большие деньги за аренду, выдвигают значительные требования к качеству того или иного объекта. Конечно, для некоторых компаний центральное расположение объекта является принципиальным, поскольку этот фактор напрямую влияет на их имидж и протекание бизнеса в целом. Однако даже в этом случае качество здания играет немаловажную роль.
Чтобы точно определить, какое влияние оказывает месторасположение здания на стоимость аренды офисов в нем, нужно сравнить два совершенно одинаковых объекта, которые находятся в разных районах города. Согласитесь, что сделать это не так уж и легко. У любого здания всегда имеются определенные особенности, которые существенным образом отличают его от иных объектов недвижимости независимо от его расположения. Именно поэтому нередко возникают случаи, когда здания, находящиеся далеко от центра, могут успешно сдаваться в аренду по более высокой ставке по сравнению с объектами, которые расположены, на первый взгляд, идеально для арендаторов. Конечно, в большинстве случаев величина ставок аренды офисов, расположенных в периферийных районах города, значительно меньше по сравнению с теми, которые находятся в центре. Данная разница может вполне достигать 30% и более.
Обычно дальновидные девелоперы тщательно изучают место, на котором планируется возведение того или иного объекта коммерческой недвижимости, и делают соответствующее заключение о необходимости выполнения данного проекта. При этом девелоперы определяют суммы будущих вложений, которые потребуются для возведения объекта или же его реконструкции. Важное значение имеет также и максимально достижимая стоимость аренды офисов. Кроме этого, девелоперы детально изучают интересы потенциальных арендаторов возводимого объекта.
Очень важный фактор с точки зрения арендаторов - «начинка» офисного здания. Нередко данный фактор является основополагающим при установке стоимости аренды офисов. Ведь технические характеристики того или иного здания могут оказывать прямое воздействие на успех бизнеса арендаторов. Например, если сравнивать два здания, имеющих одинаковое месторасположение и другие параметры, то офисное помещение с более современным инженерным оборудованием просто может перейти по уровню на класс выше. Конечно, нередко у владельца здания может иметься возможность модернизации помещений, в результате чего стоимость аренды офисов в нем может возрасти на 20% и более. Причем модернизация может касаться не только лишь различных инженерных систем, но и всей внутренней планировки здания, а также некоторых особенностей его конструкции - наличие подвесных потолков, их высота и т. д. Иными словами, владелец в большинстве случаев при желании может значительно улучшить качество и, соответственно, повысить класс того или другого помещения. В результате этого величина стоимости аренды офиса может существенным образом увеличиться.
Однако нельзя отделять инженерные особенности здания от его планировки и архитектуры. Например, мало кому будет нужно «умное» здание с малой площадью и низкими потолками. Таким образом, современное инженерное оборудование значительно влияет на ценовую политику лишь в достаточно крупных объектах, а не на стоимость аренды офисов в здании после проведения в нем соответствующей реконструкции.
Кроме этого, значительное влияние на стоимость аренды офисов оказывает транспортная доступность здания, в котором они находятся. Причем на этот счет у арендаторов могут быть различные точки зрения. Так, некоторых не будет огорчать недостаток парковочных мест, если здание имеет превосходный вид на Кремль. Другие же могут придавать этому очень большое значение. Более того, некоторых арендаторов может даже не устраивать, если возле здания присутствует лишь одностороннее движение по узкой дороге. Действительно, подобные факторы могут значительно сокращать поток клиентов. Именно поэтому в большинстве случаев здания с такими недостатками имеют ставки аренды на 10% ниже по сравнению с теми зданиями, где подобные факторы отсутствуют.
Таким образом, все параметры важны при установке величины арендной ставки объекта коммерческой недвижимости. Преобладание же того или иного фактора устанавливается в каждом конкретном случае отдельно, что неизбежно связано с интересами потенциальных арендаторов офисного помещения.
22.01.2009
На стоимость аренды офисов могут влиять многие факторы. Причем они могут по-разному работать на карман собственников данного вида недвижимости.Традиционно считается, что средние значения ставок на рынке аренды офисов рассчитываются на базе их классификации. Действительно, принадлежность того или иного здания к определенному классу может указывать, в какую именно ценовую категорию будут попадать ар Читайте полностью на сайте Fellton.ru...
|
