Ужасы бизнес-центров
10.02.2009 14:30 Рейтинг: 5
Знаете ли Вы, что такое рынок коммерческой недвижимости? Казалось бы, на первый взгляд, что проще и быть ничего не может: бизнес-центры, аренда офисов, торговых площадей, правовые отношения между собственником и арендатором и тому подобное... Ан, нет, за построенными зданиями и предлагаемыми офисами скрывается огромное количество подводных камней, которые нужно умело обойти, чтобы получить желаемый результат от аренды.
Итак, самое первое, без чего не может обойтись ни одна уважающая себя компания, это связь с внешним миром. Арендодатели прекрасно понимают, что Вам нужна качественная бесперебойная телефонная линия и постоянный доступ в глобальную сеть интернет. Здесь возникают первые признаки цифровой монополизации. То есть линии МГТС лишь в редких случаях могут проникнуть в помещения бизнес центра, поэтому цены на телефонию жутко завышены. Одним из ярких примеров может быть бизнес центр «Новинский Пассаж», там Golden Telecom, владельцы здания постоянно увеличивают плату за телефонию, понимая, что в случае отказа арендатор рискует остаться вообще без связи, потому что других операторов там просто нет.
Теперь, когда с линиями связи вопрос решен, переходим непосредственно к характеристикам офисного помещения. Подводный камень - метражи. Существуют разные измерения офисов: по внешнему периметру и по БОМам (центральным балкам), поэтому в большинстве случаев выходит так, что арендуемая площадь отличается от указанной в документе. Необходимо обратить внимание и на обслуживание офиса. Иногда к арендным платежам навязывается цена обслуживающей компании, причем эти расходы постоянно растут. Доходит до 20% от арендной ставки, а порой и выше, а отказаться нельзя!
Кроме того, арендаторам следует обращать внимание и на вопросы страхования. Немало случаев, когда арендодатель обязывает застраховать офис, а также находящееся в офисе имущество от возможных рисков, навязывая «свою» страховую компанию, услуги которой сильно отличаются от остальных.
Аналогичная ситуация наблюдается и при ремонте офиса. Например, отремонтировать офис «под отделку» - Shell&Core обойдется арендатору порядка 1000 долларов за один квадратный метр. Однако дело в том, что, как правило, для этой цели арендодатель навязывает «свою» бригаду рабочих. Но это еще полбеды, далее происходят манипуляции на счет запрета вноса каких-либо стройматериалов, инструментов, не согласовываются перепланировки или же собственник просто заявляет, что рабочие не имеют соответствующего сертификата на производимые работы.
Таким образом, рассмотрев основные преграды, возникающие на пути к аренде офиса, подробнее остановимся на юридических аспектах отношений между владельцем офиса и его арендатора. Речь пойдет о разрыве договора. Найти повод прервать договор аренды, арендодатель может практически в любой момент, а вот арендатору сделать это практически невозможно. Простейший пример: в офисе может быть отвратительная телефония, но это не будет являться поводом для расторжения договора, более того, в большинстве договоров, не предусмотрена переуступка прав аренды без согласования с собственником. Поэтому имейте в виду: если в договоре прописана возможность 10%-го повышения арендной платы в год, повышение будет гарантированно, в не зависимости от ситуации на рынке.
Также арендодатель может чинить массу различных препятствий съемщику. Например, не выдавать клиентам разовые пропуска, а виды пропусков могут регулярно видоизменяться, т.е. и арендодатель будет брать за этот апгрейд с арендатора деньги. Но даже в случае, если арендный договор расторгнут, собственник может препятствовать съезду арендатора с занимаемой площади, создавая различные проблемы с выносом мебели и оргтехники арендатором.  Аренда офисов
|
