Аренда офисов

Что случилось в 2007 году с арендными ставками на офисную недвижимость

Наверное, на каждом участнике рынка офисной недвижимости отразилось стремительное увеличение арендных ставок в прошлом году. Кто-то очень выгодно смог сдать офисные площади в аренду, а кто-то вынужден был за них переплачивать 50% по сравнению с ценами прошлого года.

Вам будет, наверняка, интересно ознакомится с причинно-следственной связью этого процесса, а также узнать прогнозы экспертов на будущее.

«Все выше, и выше, и выше…»

Такого подорожания офисной недвижимости невозможно вспомнить за все время существования этого понятия. Как проанализировали участники рынка недвижимости из компании «Миэль - Коммерческая недвижимость», за 2007 год арендная ставка в среднем  увеличилась на 30,5 %. Это конечно не повсеместное подорожание офисов в полтора раза, но, согласитесь, случился невероятный рывок цен за площади вверх.

Алла Глазкова, руководитель отдела по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, замечает, что цифра прироста в арендных ставках на офисные помещения класса «А» и «В» в 30 %, конечно, очень серьезна. Однако, это не просто безосновательный процесс, а еще и заслуги градостроителей, которые подарили в 2007 году городу современные, высококлассные бизнес-центры. Арендная ставка на офисные площади в них порой превышала стандартную на все 50 %. Кроме того, многие офисные помещения прошли реклассификацию, что тоже не замедлило сказаться на их стоимости.

Специалисты компании Blackwood предоставили данные, по которым средняя арендная ставка офисов класса «А» без дополнительных надбавок (НДС и эксплуатационные расходы) представляет собой цифру в диапазоне от 730 $ до 1300 $ за кв.м.. Но хватает и таких объектов премиум-класса, цена за кв.м. в которых доходит до 2500 $.

Офисную недвижимость класса «В» в прошлом году участники рынка разделили на два подкласса «В+» и «В-», стоимости кв.м. в которых очень заметно изменились по сравнению с прошлым годом. Арендная ставка офисных помещений класса «В+» достигает 600 $ - 1100 $ за кв.м., а класса «В-» составляет от 400 $ до 800 $ за кв.м..

Несмотря на то, что стоимости годовой аренды офисных помещений в Москве превышают порой даже в два и три раза арендные ставки на офисные площади в самом престижном районе Нью-Йорка, наши арендаторы все равно не теряют интерес к этому сегменту рынка. То есть, как заявляет Владимир Журавлев, коммерческий директор компании NAI Russia, нынешнее повышение стоимости площадей под офисы далеко не последнее и было вполне прогнозируемо. К тому же уже в этом году можно ожидать дальнейшего роста арендных ставок. Есть спрос - есть предложение.

Откуда берутся высокие ставки?!

Рост арендных ставок, конечно, не происходит из неоткуда и не уходит в никуда. Как прокомментировал Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль - Коммерческая недвижимость», уже в 2006 году увеличение стоимости коммерческих площадей было очевидным и составило 20 %. Прошлый же год, за счет возросшего бюджета новостроек и из-за относительно небольшого прироста новых офисных площадей, ознаменовался стремительным ростом спроса. А предложение осталось практически на том же уровне. Как следствие: рост арендных ставок от 30 % до 50 %.

Плюс ко всему стоимость на офисные помещения просто не может оставаться на одном уровне, если уровень жизни в государстве растет с каждым годом. Да и большая заинтересованность столичными офисными площадями, как региональных компаний, так и зарубежных организаций продолжает стремительно расти, а это рождает увеличение стоимости предложения.

В Москву приходят все новые и новые компании с отечественным и зарубежным капиталом, да и местные коммерческие деятели никуда не деваются, а особого прироста новых офисных площадей не наблюдается. Теперь еще и согласно новому закону об ограничении застройки Центрального административного округа Москвы, работы по строительству будут проводиться в самых минимальных масштабах, а офисы в центре столицы, в свою очередь, хочется иметь многим. Это ведь особый престиж, как не крути. Именно потому, как отметил Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow, и стоимость аренды офисной недвижимости в ЦАО Москвы достигает самых максимальных отметок по городу.

По утверждению экспертов рынка коммерческой недвижимости, предложение, не поспевающее за спросом, является основной причиной головокружительного роста цен на офисные площади. И несмотря на все, мягко говоря, неприятные для арендаторов цены процент свободных офисных помещений класса «А» не превысил за 2007 год 3 %, а в сегменте рынка класса «В» остался на уровне 6 %.

Справедливости ради стоит заметить и какое-никакое, а падение курса доллара. Да и сами собственники новых и реконструированных помещений с удовольствием увеличивают арендную ставку за кв.м., глядя, на сколько сейчас заинтересован арендатор в офисных площадях.

Чего ждать? Чего бояться?

А ждать участникам рынка недвижимости приходится все того же. Повышения арендных ставок, сохранения значительного спроса и не бесконечный поток предложений. По прогнозам экспертов рынка увеличение арендных ставок на недвижимость будет проходить в среднестатистических рамках (10 % - 20 %) без заметных скачков. Однако, как считает Алла Глазкова, такая приемлемая тенденция сохранится только за пределами ЦАО. В самом же центральном округе годовые подъемы цен на офисную недвижимость будут все такими же стремительными, так как появление новых площадей здесь вовсе не планируется, а спрос арендаторов остается высоким.

Новый, 2008 год не ознаменуется скачками арендных ставок. Каждый район Москвы, конечно, будет характерен своими ценами на недвижимость, но их средний уровень останется в пределах  500 $ - 700$. Центральный административный округ Москвы в свою очередь продолжит радовать жаждущих престижности арендаторов заоблачными ценами.

Согласно данным Владимира Журавлева, процент вакантных офисных площадей в ЦАО останется невелик, но немного большим по сравнению с прошлыми годами. Все-таки арендаторам «хочется и колется» забрать под свое крылышко новый офис в центре столицы.

Не последними факторами будут дальнейшее понижение курса доллара, политические обстоятельства в России, уровень инфляции, а также множество других более мелких причин, которые в совокупности могут дать большой плюс в значении арендных ставок на офисную недвижимость.