Прежде всего, определи методологию оценки, остановившись на смешанной маркетинговой схеме оценки, что означает:

1. За текущую цену офисного помещения принимается рыночная цена готового к аренде офиса с абсолютно юридически чистыми документами, не незавершенное строительство, не права выкупа аренды офиса, поскольку подготовка всех документов и объектов к сдаче приведет к повышению цены, а оценить это изменение требует отдельных оценок.

2. В качестве рыночной цены аренды офиса  принимается ставка аренды без НДС, и без эксплуатационных расходов, поскольку данные издержки в структуру прибыли собственника не входят.

3. В качестве эффективной арендной ставки примем рыночную цену аренды офиса минус 10 процентов, т.к обычно, в коридорный коэффициент не входит площадь центральной приемной, части технических помещений, расходов по аренде офиса или земельного участка, прочих расходов, не включенных в стоимость обслуживания.

А что делать? При существующих ценах на квартиры офисные помещения не могут стоить дешевле, иначе в этом особняке поселили бы жильцов, что проще технически и юридически. Таким образом, на первом этаже можно разместить магазин, (что дороже в аренду)в подвале - склад ( дешевле) на 2 и выше - офисы и получаем среднюю ставку аренды порядка 1000 - 1100 долларов за метр при цене - 20 000 за метр.

Считаем рентабельность - получаем 5% годовых! Это означает: или возрастет аренда офиса, или упадет цена продажи, или упадет ставка банковского кредита до 5% годовых, что нереально в российских условиях (во многих странах это примерно ставка ипотечного кредитования) . Хотя, возможно это и есть реальная стоимость денег, при учете их избытка на рынке и постоянном обесценивании относительно, в том числе, и недвижимости.

Примерно такие же результаты получаются при анализе А - class бизнес центров, торговых помещений, центральных В - class объектов. При этом на офисы С - класса получается рентабельность порядка 10 - 12 %. Не может реализоваться ситуация, когда упадут в цене А - класс и В - класс, а С - класс - нет. Вывод - ожидается рост арендной ставки офисов, торговых и особняков хорошего качества и расположения.

ПРОЕКТЫ