|
Вначале представим простейшую классификацию бизнес центров. Бизнес центры класса А: Современные здания, расположенные в престижных центрах деловой активности и способные обеспечить своим арендаторам максимальный уровень комфорта. Подземная автостоянка, развитые телекоммуникации, системы безопасности и управления микроклиматом, источники бесперебойного питания и самая совершенная инженерная «начинка». Возможность монтажа подвесных потолков и фальшполов. Бизнес центры класса В: Реконструированные здания с недавно проведенным косметическим ремонтом. Охраняемая наземная стоянка, система кондиционирования, круглосуточная охрана, служба эксплуатации. Бизнес центры класса С: Административные здания советского периода, которые могут находиться как в центре, так и на окраине.
Более сложный вариант классификации приведен ниже, он признан стандартным на московском рынке:
Классификация явилась ответом на давно назревшую к тому моменту потребность рынка офисной недвижимости в унификации. В свое время это решение стало знаковым событием, позволившим сделать рынок более цивилизованным и приближенным к международным стандартам.
В основу классификации офисных зданий положены международные стандарты. Офисные здания Балтийского региона также могут быть соответственно классифицированы по классам A, B и C.
Генеральный директор Hallsted Mr. Lorm считает, что такая классификация позволит более объективно отражать состояние офисных зданий, а также будет способствовать повышению интереса к местному рынку со стороны международных компаний и облегчит вхождение новых потенциальных инвесторов в Балтийский регион.
В рамках данной классификации офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум, – 14 из 17 приведенных ниже стандартных критериев. В свою очередь в здании класса А+++ должны быть соблюдены все 17 критериев.
|
1. Состояние здания – новостройка или капитальная реконструкция;
2. Хорошее месторасположение здания в зоне существующего и/или перспективного делового района, удобный доступ и транспортная инфраструктура; 3. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами); в случае новостройки этот параметр обязателен;
4. Фактор потерь (соотношение полезной и сдаваемой в аренду площади) не более 13%; 5. Обеспечена большая и удобная автостоянка. Коэффициент автостоянок (включая надземные и подземные стоянки) не менее 1 стоянки на 30 м2 сдаваемой в аренду площади здания;
6. Высококачественная стандартная отделка фасада здания и помещений общего пользования; современные системы инженерного оснащения здания, в будущем – СУЗ (Системы Управления Зданием); 7. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение;
8. Подвесные потолки; 9. Глубина этажа от окна к окну не более 18-20 метров;
10. Среднее расстояние от пола до подвесных потолков 2,7 метра; 11. Не менее чем двухтрубная система кондиционирования или соответствующий ей аналог;
12. Трехсекционная коробка для электрических, телефонных и компьютерных кабелей, или фальшпол (или возможности его установления); 13. Современные высококачественные лифты с периодом ожидания, не превышающим 30 секунд;
14. Профессиональный оператор телекоммуникационных услуг в здании; 15. Профессиональное управление зданием;
16. Современные системы безопасности и контроля за доступом в здание; 17. Кафе/столовые для сотрудников и другие удобства.
|
Офисное здание класса B должно соответствовать не менее 10 из 17 приведенных выше критериев.
Офисное здание класса C должно соответствовать не менее 6 из 17 приведенных выше критериев.
Характеристика стандартного или типового здания в соответствие с классом:
Класс A
Здание соответствует требованиям международных инвесторов; новостройка или полная реконструкция; полностью контролируемый микроклимат в помещениях; постоянное поддержание температуры и влажности с помощью единой системы вентиляции, отопления и кондиционирования; возможности установления фальшпола и подвесных потолков; расстояние от пола до пола следующего этажа должно быть не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном виде); эффективная планировка этажа – рациональная и эффективная система колонн (расстояние между колоннами – не менее 6 м); достаточное количество мест для парковок автомобилей на автостоянке; современная система безопасности здания, хорошее инженерное решение; кафе и наличие в здании других услуг; управление зданием в соответствии с международными стандартами, арендодатель с профессиональным опытом, наличие правильно оформленных юридических документов, подтверждающих право владения имуществом и право на управление зданием.
Класс B1
Новостройка или реконструкция здания; система охлаждения воздуха (confort cooling) или система кондиционирования воздуха; возможность установить подвесные потолки; качественная, соответствующая западным стандартам внутренняя отделка помещений, эффективная планировка этажей; автостоянка; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.
Класс B2
Отремонтированное или реконструированное здание класса C; внутренняя отделка помещений; охрана; принудительная вентиляция; эксплуатация здания.
Класс C
Типичное здание советского учреждения или реконструированный до уровня административного здания заводской корпус; нет системы кондиционирования; низкий уровень технических систем.
Еще один вариант классификации:
Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев.Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев:
-
Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
-
Профессиональное управление зданием;
-
Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
-
Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;
-
Подвесные потолки;
-
Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
-
Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
-
Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
-
Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
-
Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
-
Подземная парковка;
-
Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
-
Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;
-
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
-
Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
-
Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
-
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;
-
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
-
Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
-
Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.
Подписка на новости, аналитические обзоры от Fellton Group...
|
